不绝对!合作开发项目未取得工程规划许可,当事人能否诉请分配利益|附相关案例

查看原文

其他

不绝对!合作开发项目未取得工程规划许可,当事人能否诉请分配利益|附相关案例

2017-10-19 唐青林李舒杨巍 民商事裁判规则

👉点击加入“中国民商事争议解决律师联盟”

作者：唐青林李舒杨巍

单位：北京市安理律师事务所

转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)

阅读提示

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人无权请求分配房地产项目利益的。根据该规定，是否可得出该情形下当事人一概不能请求分配项目利益的结论？最高法院认为，如果项目未开工建设，则不适用该规条规定；如果项目已建设，则适用该条规定。

最高人民法院

尚未开工建设的合作开发项目即使未取得工程规划许可证，当事人亦可请求分配项目利益

裁判要旨

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言，尚未进行开工建设的合作开发项目不适用该规定。

案情简介

一、方明通与宏发公司分别于2005年6月及8月签订《联合开发建设合同书》、《备忘录》，约定宏发公司投入土地，方明通投入资金，合作开发“绿源小区”项目。后因城市建设规划调整，福州市人民政府决定收回“绿源小区”项目建设用地，以福州二棉厂相应面积地块予以置换，并由福州市土地发展中心委托地价评估事务所对该两地块地价进行评估，差价互补后经相关程序出让给宏发公司。“绿源小区”项目被依法吊销《建设用地规划许可证》。

二、方明通向福建高院起诉，请求：确认《联合开发建设合同书》及《备忘录》终止；宏发公司以“绿源小区”地块评估价14617.2万元为计算依据支付方明通投资增值收益8770.32万元及利息，返还垫付建设费用817万元及利息。福建高院判决：终止《联合开发建设合同书》、《备忘录》；宏发公司向方明通支付项目投资收益4199.328万元及利息，返还代垫款817万元及利息。

三、方明通和宏发公司均不服，向最高法院提起上诉。最高法院改判：宏发公司向方明通支付“绿源小区”项目投资收益5481.45万元及利息，维持福建高院其他判项。

败诉原因

法院认定宏发公司应以“绿源小区”地块评估价14617.2万元为计算依据向方明通分配项目收益的原因在于：

首先，本案双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中，宏发公司投入的土地与方明通投入的资金成为“绿源小区”项目不可分割的组成部分。合同履行过程中，福州市人民政府因城市建设需要决定收回案涉项目土地，双方就进一步合作事宜未协商一致，导致合作行为终止。而方明通作为项目合作方，有权享有合作期间合作项目形成的相应权益。由于案涉项目尚未进行施工建设，法院最终认定以案涉土地的评估值作为“绿源小区”项目的价值，并以此为基础进行利益分配。

其次，本案宏发公司主张，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。因案涉项目尚未取得建设工程规划许可证，故方明通无权主张项目利益。对此最高法院认为，“该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设，故无该条规定的适用余地。”

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、未取得建设工程规划许可证的合作开发项目当事人并非一概不能请求分配项目利益。合作开发项目尚未开工建设即终止的，即使项目未取得建设工程规划许可证，当事人仍可请求分配项目利益。

二、合作开发项目当事人应当及时办理相关规划许可手续，否则项目建成后当事人无权向法院请求分配项目利益，甚至还存在被规划部门处以罚款甚至强制拆除建筑物的风险。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

根据《联合开发建设合同书》约定，方明通的投资义务主要为先期投入1920万元及项目后续开发的全部资金。对于该笔1920万元款项，合同中并未明确为项目合作保证金，从合同约定看，其不具有担保债务履行的功能，亦非独立于方明通应履行的债务之外，而是方明通需要履行的总投资义务的一部分，因此，该笔1920万元不具有保证金的功能；而且，在2005年6月22日宏发公司给方明通出具的《收据》中，宏发公司亦明确表示，收到的1799.06万元系方明通合作项目投资款。故原判决将方明通依约支付的1920万元认定为其对“绿源小区”项目的投资款，并无不当。

《联合开发建设合同书》签订后，双方均积极履行了相应的合同义务。根据本案查明的事实，2005年6月6日至6月28日期间，宏发公司陆续收到方明通支付的1920万元项目投资款。2005年6月28日，案涉土地性质变更为商住楼建设用地。2005年8月10日，宏发公司取得案涉土地的《国有土地使用权证》，其间宏发公司向有关部门支付了“绿源小区”项目地块的出让金等相关费用。从上述合同实际履行看，双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中，成为共享利益、共担风险的利益共同体。宏发公司投入的土地与方明通投入的资金，因项目前期运作相互结合，成为“绿源小区”项目不可分割的组成部分。合同履行过程中，福州市人民政府因城市建设需要决定收回案涉项目土地，双方就进一步合作事宜未协商一致，导致合作行为终止。方明通作为项目合作方，有权享有合作期间合作项目形成的相应权益。由于案涉项目尚未进行施工建设，双方合作后仅将土地性质变更为商住楼建设用地，并支付了出让金、城市基础设施配套费等相关费用，故原判决将福州市土地矿产交易中心对案涉土地的评估值作为“绿源小区”项目的价值并无不当。宏发公司关于14617.2万元为案涉土地增值收益，而非项目增值收益的主张无事实依据，本院不予支持。宏发公司主张，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。本案中，案涉项目尚未取得建设工程规划许可证，故方明通无权主张项目利益。本院认为，该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设，故无该条规定的适用余地。综上，原判决认定方明通有权享有“绿源小区”项目投资收益，并以案涉地块评估价14617.2万元作为计算依据，并无不当，本院予以维持。

案件来源

方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2013）民一终字第20号]。

延伸阅读

认定已建成的合作开发项目未取得建设工程规划许可证，当事人不能请求分配项目利益的案例：

案例一：兰州经济技术开发区城市建设投融资发展公司与兰州兴农实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第234号]认为，“双方合作开发的培黎广场经济适用房1号楼虽然建成，但城投公司未能按照合同的约定办理该楼的建设工程规划许可证。对于房地产建设项目未取得建设工程规划许可证之情形，本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。因此，二审法院依据上述规定驳回城投公司的起诉是正确的。”

案例二：聂静等六人、赵月等与北京欣盛泰置业有限公司、张运环确认合同无效纠纷二审民事裁定书[河南省高级人民法院（2016）豫民终583号]认为，“2012年8月28日，欣盛泰公司将合作建房合同约定的房产交付给六上诉人，因欣盛泰公司未按合同约定和法定程序办理土地使用权变更登记和土地规划许可证，该房产的建设手续尚不完备，目前属于禁止销售的房产。六上诉人请求判令将未取得建设工程规划许可证等手续的房产归其所有，属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定情形，对六上诉人的该项请求，人民法院应依法予以驳回。”

案例三：江苏省高级人民法院：高天桥、陈洪校与袁成江合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书[（2015）苏民终字第00128号]认为，“本案中，当事人签订了《合作开发房地产协议》，但未办理相关房地产开发手续，未取得建设工程规划许可证，因此，当事人要求分配房地产项目利益的，不属于人民法院受理案件的范围。虽然高天桥、陈洪校在原审中变更了诉讼请求，仅要求返还两人的出资款，但是否应当返还出资款必须对涉案房地产开发项目进行清算，核定收入、成本等之后，才能作出判断。因此，原审法院认为高天桥、陈洪校的诉讼请求实质上仍属于请求分配房地产项目利益，并据此驳回高天桥、陈洪校的起诉，符合法律规定。”

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》、《企业家刑事法律风险防范》、《公司保卫战》、《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

欢迎联系就文章所讨论的法律问题与我们联系

深度探讨或咨询个案问题

电话：010-59449968

邮箱：bj13366636649@qq.com

手机：18601900636（唐青林律师）18501328341（李舒律师）

地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心3号楼9层（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）

重大疑难复杂案件研究中心

常年面向全国征集疑难法律问题

为了丰富研究素材，有效解决相关问题，重大疑难复杂案件研究中心常年征集疑难复杂案件，我们作为选题进行深入研究。我们在取得研究素材的同时，协助您解决棘手的问题。

（1）要求提供的案件问题新颖、前沿或者案件系某个行业典型性、代表性的问题。

（2）必须是面临纠纷或诉讼的真实案件。可以由当事个人或企业提供，也可以由代理律师提供。

（3）专业领域：公司法（公司并购重组、公司控制权争夺）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。