最高法院:境外法人也能取得中国土地?附相关境外机构和个人购房政策

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最高法院:境外法人也能取得中国土地?附相关境外机构和个人购房政策

原创 2017-09-18 唐青林李舒杨巍 民商事裁判规则

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作者：唐青林李舒杨巍

单位：北京市安理律师事务所

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最高人民法院

境内外法人原则上均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用

裁判要旨

除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。

案情简介

一、2002年5月8日，羽田制造所（日本注册公司）与弘丰公司签订《转让合同》A，约定：羽田制造所决定购买龙王塘办事处的土地使用权、房屋及其附属设施；羽田制造所以弘丰公司名义签订转让合同，弘丰公司的权利义务均由羽田制造所实际承担；羽田制造所在大连注册成立独资企业后弘丰公司应协助办理土地使用证和房屋所有权证过户手续。同日，龙王塘办事处与弘丰公司签订《转让合同》B，约定龙王塘办事处将土地使用权、房屋及其附属设施转让给弘丰公司。上述两份合同签订时三方当事人均在场。

二、2008年，羽田制造所独资设立大连羽田公司，取得《企业法人营业执照》。羽田制造所和龙王塘办事处分别向大连羽田公司发出函件，确认由大连羽田公司继续履行《转让合同》B，并享有相应的权利义务。

三、大连羽田公司根据《转让合同》A要求弘丰公司协助办理过户登记手续，但遭到拒绝，大连羽田公司遂向大连中院起诉，请求：确认案涉土地使用权、房屋及其附属设施归属大连羽田公司；判令弘丰公司协助将土地使用权和房屋所有权办理过户到大连羽田公司名下。大连中院判决支持了大连羽田公司的上述诉求。

四、弘丰公司不服，向辽宁高院上诉，主张因羽田制造所与弘丰公司签订《转让合同》A时，并未在我国登记注册，不具备购买土地使用权主体资格，且未经相关国家机关批准，《转让合同》A应属无效合同。辽宁高院认为，案涉资产的真正受让人是弘丰公司而非羽田制造所，而且羽田制造所是日本企业，其受让中国土地使用权没有法律依据。故改判驳回大连羽田公司的诉讼请求。

五、大连羽田公司不服，向最高法院申请再审。最高法院改判：确认案涉附属设施设备的所有权属于大连羽田公司；弘丰公司将案涉土地使用权和房屋所有权过户给大连羽田公司。

败诉原因

本案最高法院认定羽田制造所可受让案涉资产的原因在于：

首先，龙王塘办事处是案涉资产的出让人，羽田制造所是案涉资产的真正受让人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此，委托代理关系中第三人明知委托人与受托人的代理关系的，受托人与第三人签订的合同直接约束委托人与第三人。本案当事人在2002年5月8日均到场参加了案涉合同的签署过程，各方当事人均知道羽田制造所与弘丰公司之间系委托代理关系，因此，《转让合同》B直接约束龙王塘办事处和羽田制造所，案涉资产的真正受让人是羽田制造所。弘丰公司割裂《转让合同》A与《转让合同》B的关联关系，仅依据《转让合同》B认为其系涉案资产的受让人，没有事实和法律依据。

其次，羽田制造所作为境外法人受让涉案国有土地使用权未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，羽田制造所有权受让本案国有土地使用权。

最后，弘丰公司应当依约将涉案土地使用证和房屋所有权证过户至大连羽田公司名下。根据《转让合同》A的约定，羽田制造所在大连注册成立独资企业后，弘丰公司应协助办理土地使用证和房屋所有权证过户手续。现羽田制造所已设立大连羽田公司，大连羽田公司要求弘丰公司协助办理过户手续，有相关合同依据，弘丰公司应当依约履行。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定，故土地使用权转让合同不会因受让方是境外法人而无效。当事人主张因土地受让方是境外法人，故转让合同无效的，法院不予支持。

二、房地产转让关系的受让人可以依据房地产转让合同诉请办理过户登记手续，但是无权诉请直接确认其享有该房地产的物权。本案一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权，后最高法院仅认定大连羽田公司享有转让合同中的附属设施设备的所有权。最高法院认为，“不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。”

相关法条

《中华人民共和国土地管理法》

第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

《中华人民共和国合同法》

第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

羽田制造所受让涉案资产是否违反我国法律法规的规定

《转让合同》B约定的转让资产包括涉案国有土地使用权和地上建筑物、构筑物、地下物及附属设施设备的所有权。本案各方当事人对羽田制造所受让涉案地上建筑物等资产的所有权均无异议。争议焦点在于羽田制造所作为境外法人受让涉案国有土地使用权是否违反我国法律法规的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。本案中，羽田制造所签署合同受让涉案资产的事实发生在2002年，当时《中华人民共和国物权法》尚未实施，因此，二审判决适用《中华人民共和国物权法》认定羽田制造所不能受让我国国有土地使用权确有错误，况且物权法定原则是指物权的种类和内容法定，二审判决将该原则理解为物权的取得法定亦属错误，应予纠正。

案件来源

大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷再审民事裁定书，[最高人民法院（2011）民提字第29号]。

延伸阅读

一、境外机构和个人购房相关政策文件

（一）《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）

为促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，现就有关事项通知如下：
……
三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

（二）《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

（三）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）

三、严格境外机构和个人购房管理
……
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

二、认定法律、行政法规对外国人购房并无禁止性规定的案例

案例1：翁振拓申请JIUYINGGUO、北京中视联国际数字产业园建设有限公司等执行人执行异议之诉民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申3645号]认为，“法律、行政法规对外国人购房并无禁止性规定。国九英作为境外个人，与中视联公司签订合同仅具有债权效力，与标的最终是否能够完成过户登记发生物权变动，属于不同的法律关系。双方签订合同时是否存在过错，与是否因国九英原因未能办理不动产过户登记并无当然联系。翁振拓再审申请无事实和法律依据，本院不予支持。”

案例2：林光旭、武夷山市隆达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[南平市中级人民法院（2016）闽07民终1037号]认为，“关于本案《商品房买卖合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，确认合同无效，应当以法律及行政法规的效力性强制性规定为依据。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》为国务院部门规范性文件，不属于法律及行政法规，该通知中关于外国人购房的有关规定属管理性规定。武夷山隆达公司提出林光旭系澳大利亚公民，其购房违反国家部委的相关政策，应认定本案《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《商品房买卖合同》系买卖双方转让讼争房产的合同，未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。一审判决驳回武夷山隆达公司的反诉请求正确，应予维持。”

案例3：凌子健与浙江广联置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书[嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第328号]认为，“根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条之规定，除双方当事人协商一致解除合同外，合同的解除必须具备约定或法定的解除条件。凌子健以其系外籍人士，不符合有关外国人购房的条件，不能办理过户登记，故合同目的无法实现为由，诉请解除合同。但凌子健并未能举证证明其实际不能办理过户登记的事实，其辩称当地国家安全局不予出具其办理过户所需的购房审核报告书，但没有提供其曾向国家安全局报备被退回的相关证据。凌子健只是提出其属于建住房[2006]171号文件规定的境外个人限制购房的情形，但该文件系部门规范性文件，并非法律和行政法规范畴。同时，该文件规定的限制购房条件也并非效力性规范。综上，凌子健对其主张的因不符合购房条件不能办理过户的事实，未能充分举证，凌子健以此为由要求解除合同，依据不足。”

作者 41 36786 41 15289 0 0 2434 0 0:00:15 0:00:06 0:00:09 3015简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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