最高法院:被查封的土地能否用来合作开发房地产?是否影响合同效力|附相关案例
单位：北京市安理律师事务所
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以被查封的土地合作开发房地产是否会影响合作开发合同的效力？最高法院认为，土地被查封不会导致合作开发合同无效，但如果提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的，应向对方承担违约责任。
最高人民法院
合作开发房地产提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的，应承担违约责任
裁判要旨
土地使用权人隐瞒土地使用权被查封的事实，以该土地与他人合作开发房地产，且该土地在合同开发房地产合同履行过程中仍被法院继续查封，该等行为明显有悖诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。
案情简介
一、2002年7月，安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》，约定安利公司提供土地使用权与博祥公司合作开发房地产，安利公司负责地上附着物的及时搬迁，不得影响工程的开工建设。签订合同时安利公司提供的土地已被查封，但未告知博祥公司。
二、因项目未能如期开工建设，博祥公司诉至法院，请求安利公司支付违约金，一、二审法院均支持了博祥公司的诉求。
三、安利公司向最高法院申请再审，认为：案涉土地是否处于查封状态并不影响施工许可证的办理，且案涉工程受到当地村民阻挠，与安利公司无关。最高法院裁定驳回安利公司的再审申请。
败诉原因
最高法院认定安利公司应承担违约责任的原因在于：
首先，安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》前，案涉土地即因安利公司与案外人的另案纠纷，被人民法院依法采取诉前保全查封。安利公司未履行告知义务，仍就同一地块与博祥公司签订《联合开发合同书》，且在《联合开发合同书》履行过程中，案涉土地还因安利公司不及时履行前述另案的生效判决，被人民法院依法予以执行查封。安利公司的上述行为明显有悖诚实信用原则，构成违约。
其次，《联合开发合同书》第五条中约定：“甲方……负责地上附着物的及时搬迁，不影响工程的开工建设”，安利公司依约负有及时搬迁地上附着物、保证工程开工建设不因此受到影响的义务。但因其未能如约协调用地关系，导致案涉项目施工受到当地村民阻挠而被迫停工，亦构成违约。
安利公司的前述违约行为造成案涉项目未能如期开工建设。因此法院认定安利公司应向博祥公司支付违约金。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、如同土地被查封不影响土地转让合同的效力一样，以被查封的土地合同开发房地产亦不会影响合同开发房地产合同的效力。但是如果合作开发房地产提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期，则土地提供方应承担违约责任。
二、一方提供土地、一方提供资金的合作开发房地产交易中，为避免土地提供方提供的土地存在被查封、被抵押等权利瑕疵，资金提供方可在签订合同前向不动产登记部门申请查询土地的权属状况，并要求合同相对方作出不存在权利瑕疵的陈述与保证。如果土地已经被查封，合作开发当事人可在合同中约定在一定期限内由土地提供方对土地进行解封，以及承担相应的违约责任。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
根据本案查明事实，2002年7月3日安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》前，案涉土地即因安利公司与案外人青岛鹏欢置业有限公司的另案纠纷，被人民法院依法采取诉前保全查封。安利公司未履行告知义务，仍就同一地块与博祥公司签订《联合开发合同书》，且在《联合开发合同书》履行过程中，案涉土地还因安利公司不及时履行前述另案的生效判决，被人民法院依法予以执行查封。安利公司的上述行为明显有悖诚实信用原则，构成违约。安利公司、宏亚公司再审申请虽主张查封不影响办理案涉项目的施工许可证，但并未提供确实证据证明，本院不予采信。本案中博祥公司要求支付违约金，虽以办理规划许可证和施工许可证的时间为计算起止时点，但该请求实质上是基于安利公司违约致项目逾期开工建设而提出，与查封是否影响办理施工许可证并无直接关联。况且，宏亚公司、安利公司的违约情形不仅限于案涉土地被查封这一事实。《联合开发合同书》第五条中约定：“甲方……负责地上附着物的及时搬迁，不影响工程的开工建设”，安利公司依约负有及时搬迁地上附着物、保证工程开工建设不因此受到影响的义务。但因其未能如约协调用地关系，导致案涉项目施工受到当地村民阻挠而被迫停工，亦构成违约。2004年12月13日，安利公司与黄岛薛家岛第一社区居委会、第五社区居委会签订《协议书》，明确表示其自愿向两居委会支付80万元。2004年12月15日，由博祥公司以转账支票方式支付该款项，支票存根注明用途为“补偿费”，薛家岛办事处出具的收据上亦注明“补偿费”字样，该款项支付后，再未发生村民阻挠施工现象。由此可知，该80万元性质为青苗补偿款，系基于《联合开发合同书》、《协议书》产生的应由安利公司负担的款项，博祥公司垫付后，安利公司应予返还。宏亚公司、安利公司申请再审虽称案涉工程施工受到村民阻挠与其无关，该80万款项应作为开发成本由博祥公司承担，或者至少作为项目外支出由双方共同承担，但该主张与上述事实不符，本院不予支持。安利公司未能及时履行搬迁义务导致当地村民阻挠施工，案涉土地亦因其与青岛鹏欢置业有限公司的另案纠纷被查封，前述违约情形造成案涉项目未能如期开工建设。一、二审法院依博祥公司的请求，判决安利公司支付自2004年4月1日办理规划许可证之日起至2004年12月15日补偿款支付完毕之日止的违约金，返还博祥公司80万元垫付款。同时，将违约金标准由日千分之五调整为日千分之一，驳回博祥公司赔偿逾期交房损失的请求，合法有据，处理妥当。
案件来源
再审申请人青岛宏亚置业有限公司、青岛安利橡胶有限公司因与被申请人青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第270号]。
延伸阅读
以下是本书作者检索到的当事人以被查封的土地使用权合作开发房地产的相关案例，供读者参考。
裁判规则：以被查封的土地合作开发房地产不影响合作开发合同的效力，如对方当事人认为土地提供方故意隐瞒土地被查封的事实而具有欺诈行为，可以在合作开发合同生效之日起一年内请求撤销。
淄博西召民盛置业有限公司与被山东齐鲁塑编集团股份有限公司合作开发房地产合同纠纷再审审查民事裁定书[最高人民法院(2012)民申字第1120号]认为，“西召民盛公司申请再审称：1、《合作合同》约定齐鲁塑编公司提供的土地使用权于2005年12月31日前转户，但该土地使用权被山东省淄博市临淄区人民法院查封65490.6平方米，查封期限自2005年6月至2007年4月6日。对此，齐鲁塑编公司故意隐瞒，欺骗西召民盛公司，双方《合作合同》及《合作合同补充协议》应认定无效，二审判决认定有效错误。……关于《合作合同》及《合作合同补充协议》效力的问题。从二审查明的案件事实来看，齐鲁塑编公司与西召民盛公司签订的《合作合同》及《合作合同补充协议》，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，二审判决认定有效正确。根据《合作合同》约定，齐鲁塑编公司提供的80988.45平方米土地使用权于2005年12月31日前转户至西召民盛公司名下。履行中，该土地使用权当时即使被山东省淄博市临淄区人民法院查封65490.6平方米（查封期限自2005年6月至2007年4月6日），致使齐鲁塑编公司实际无法在2005年12月31日前将之转户至西召民盛公司名下，亦属齐鲁塑编公司能否履约问题，并不影响《合作合同》及《合作合同补充协议》效力。西召民盛公司如认为齐鲁塑编公司故意隐瞒而具有欺诈行为，其可以在《合作合同》生效之日起一年内请求撤销。现齐鲁塑编公司已履行《合作合同》及《合作合同补充协议》完毕，西召民盛公司申请再审提出无效的理由，不仅缺乏法律依据，亦缺乏诚信，不能成立。”
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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