风财讯年度特辑·2019房企汉字
蓝光：换
撰文|王婷婷 出品|风财讯
距离2020年还有11天，张巧龙把蓝光发展总裁的椅子，推了出来，只坐副董事长的位子，工作重心集中于董事会层面的工作。用圈内议论的说法，从“台前”到了“幕后”。在蓝光发展筹措2020年的“三十周岁庆”前夕，它第一次在集团总裁这样的重要位置，用了“空降”。除了人事上的总裁变换，2019年一部分蓝光员工换到了上海办公（设立第二总部）、蓝光嘉宝换了一个新台阶（成功分拆上市）、业务继续变换布局结构...从人观事，从事观势，与风财讯一起观察2019年蓝光之“换”。
张巧龙的此番变动，很多人会想到2017年，从蓝光发展总裁位置卸任（只任集团副董事长），4个月内即离职的张志成。2002年被从成都市青白江房管局引入蓝光的张志成，从嘉宝的副总裁、总裁、董事长，做到蓝光发展的副董事长、总裁，他经历了蓝光由商入宅、512困境、冲出四川、借壳上市等几乎所有重要的里程。
和杨铿从小玩到大的蒲鸿，在25岁时被从国企车间 “拉下海”，加入成立1年的兰光汽配厂，担任龙泉驿洪河乡铸造分厂的厂长。在和蓝光结缘的第25年，蒲鸿2016年离开蓝光发展董事会，在后续的不断调整中，目前担任蓝光旗下迪康和炫锦的董事；2002年以蓝光和骏董事长身份，参与”阳光第一拍“的王跃宏，目前担任北京和骏置业的法人和总经理。当年王跃宏手持77号牌，拿下蓝光第一宗宅地的瞬间，依然被视为蓝光打开竞拍拿地阀门的历史时刻；
2007年进入蓝光的原高级副总裁吕正刚，已从集团董事会卸任，目前在蓝光旗下投资和管理公司任总经理；在蓝光从2005年的法务部主任做起，老臣任东川在2015年将蓝光发展常务副总裁位子交接给张亦农，之后不久渐渐从地产淡出，转去了生物医药，掌舵蓝光英诺和迪康药业。曾经的”接任者“张亦农，在两年后就离开了蓝光，和他一样从外引进的职业经理人魏开忠、何剑标、郭勇等，也陆续从蓝光发展和蓝光地产总裁级职位上卸任。有资深的四川地产圈人士向风财讯感叹，在2008年传蓝光破产的时候，有流失过一些司龄十多年的老员工和不少高级管理人。但现在的蓝光不可同日而语。“只不过，老臣或离开或从一线下来、新人来来去去，急切想改变局面、想打开局限的心思，不言而喻。而今如政如商如人，都有许多新的形势，需要攻防。”
但就讨论“打开局限”，其实蓝光在2007年筹备拿下重庆的十里蓝山项目时，就已经心之所向。毕竟那一年，隔壁重庆的老大，龙湖已经成为西南第一家百亿房企，并且借道北京提前一步启动了全国化。
据说在2003年蓝光启用新总部大厦的时候，杨铿就倡导在工作场合使用普通话，为全国化的公司构建工作环境。因为当时的蓝光，绝大多数员工都是川人，讲的也是椒盐味“川普”。
如今已经走向全国的蓝光，总部大楼已经聚集了来自北上广深、中国台湾、中国香港、新加坡市等不同城市的员工。高级管理层也首次在集团首席执行官的位置，启用空降人才。在73年的迟峰身边，还有一位80后——蓝光发展联席总裁兼首席运营官余驰。蓝光集团内几个子集团、业务板块也仍有一些从蓝光成长起来的老员工，掌舵要位。而新老之中、内外之间，从来不乏理念磨合、胜负竞争、利益较量，不过更重要的，还有老板的信任。这考验企业制度的贯彻，和领导者用人的决心。同样，蓝光也一直在试练这道考题。
蓝光的这次职位调整，其实还在小范围引起一波业内议论——张巧龙会走吗？在张巧龙的微信签名处，“5年+5年+5年！可创人生之辉煌”，这位期待“15年”的老蓝光人，2006年加入蓝光，如今司龄已13年。
2017年，张志成并未等到蓝光首次股权激励计划完成，便在年初离开了，当年对赌刚好如期达成。不过细心的人会发现，在2016年张志成就已经放弃了持有的1296股限制性股票，选择作废与回购注销。和前人不同，在今年7月19日，蓝光发展股权激励的第一次高管行权，股票加权平均价为6.4元/股，包含张巧在龙在内的5位核心高管，行权价为6.84元/股，罕见得出现了倒挂行权，是对企业具备信心的表现。并且张巧龙目前参与的“第二次股权激励计划”吸引力和成功率都不低。该计划面对23名核心高管释放了11420万份股票期权，占到了蓝光总股本的6%左右，这个比例远超同业水平。股权解锁期为2018-2020年，在这三年内上市公司扣非净利润，须不低于22亿元、33亿元、50亿元。
风财讯留意到，蓝光发展2018年实现扣非后归母净利24.7亿，2019年前三季度这一数值为21.6 亿元。据东方证券、华泰证券、西南证券等多家机构预计，蓝光发展今年和2020年归母净利润分别在33亿-35亿、51亿-53亿。由于近四年蓝光归母净利润和扣非净利润差值不超1亿，近两年扣非净利润达成指标或问题不大。整体看今年前三季度的净利润（25.3亿元），达成了2018全年的水平（22.2亿元），尤其在中期，净利润率首次超过十个点，可结算利润还是充足的，近年企业沉心做这一指标有一定成效。不过挑战同样不小，因为达成2020年的扣非净利，前提是蓝光发展在保持当前水平的基础上，该指标再提升至少50%。并且在对赌达成的最后一年，蓝光规模在千亿门槛上依然是“徘徊之势”，估值也不高，PEG仅0.14，2018年市盈率7.88，不及行业中值（12.37），2019年机构预测在5.05。不过今年蓝光发展股价累计涨了38.82%，势头不差。有树立信心的因素，也有影响信心的因素，刚设立了一个总部的蓝光，迫切希望有一个更强势的新开始。在这个时间点上，高层的变动和核心高管的选择，将更加受到外界关注。
以2020年为节点倒推的3个财务年度里，蓝光为自己的发展，设置了一个加速器。实现这个业绩目标，股权激励只是手段，成果还是要靠一步一步经营出来。在2019年亿翰智库的榜单上，蓝光发展1-11月的全口径销售金额960.3亿元，机构预测全年完成1100亿元目标应该没什么问题。或许不用等到成绩单揭晓。2016-2018年蓝光发展在亿翰智库榜单上，销额分别是376亿元，738.4亿元和1170.6亿元，销售额增幅逐渐放缓。即使算上2019年，也并未出现明显提振。
为何销售提振不明显？较大规模的存量，存货变现降速，是两个关键原因。源于前期三四线城市布局的影响，到2019年中期，蓝光的存货期末余额创了新高，为1123亿（占资产总额63.99%），在建及拟建项目总建面3858.75万平。但期间公司去化能力减弱，及至2019三季度，蓝光的存货周转率额0.20次，为历年最低（行业平均为0.35次）。大智慧数据显示，目前蓝光发展股权抵押融资84次，信托融资25次，频率有所增加。抵押物包含存货、固定资产、货币资金等，存货若被抵押则不能作为流动资产处理，继而成为受限部分资产。
2019年，主要为借款提供抵押担保，至年中蓝光的受限资产账面价值559.74亿元，占期末资产总额31.89%，占期末净资产170.67%。其中，受限存货的账面价值520亿，较2018年末增加了45亿。因抵押的增加，2019年蓝光的公司担保也有增加，上半年合计的担保491.73亿，占年度净资产的303.52%，主要就是对内担保，为468.96亿。所以存货处理好了是后劲，处理不好是压力。对于目前的蓝光来说，消化存货、快速变现、解锁资产，非常关键。就布局而言，加码溢价和消化力更强的一二线城市是趋势。这也是蓝光的判断。据媒体报道，张巧龙表示，蓝光发展在并购拿地上占比超过七成，更看重长三角、珠三角和京津冀的市场。在2019年，蓝光外拓力度有所加大，尤其新拓了华南区域，开工量由0到98.58万㎡，贡献了71亿销额。
2019年销售贡献最大的是华东区域，199.48亿已超成都大本营，但华东区域前三季度的开工面积同比降低，是除成都外唯一减量的区域，且数值低于华中区域（后者同比增加了270%）。
（图片来源：蓝光发展2019年三季度简报）
刚站上C位的华东区域，如何能势颓？
继今年9月启用上海总部，12月20日长期在华润华东区域任职的迟峰正式加盟，蓝光加码华东、稳住势头的心意，表露无疑。
何况在“有钱”的上海，除了改变规模、改变布局，蓝光最想改变的还有资金环境。
毕竟到年中，蓝光2020年及以前到期的有息债务约234.54亿元（占总额 37.21%），对比期内232.09亿元的货币资金余额，有一定集中到期压力。近年蓝光在净负债率、股权质押和永续债上也不少受到媒体质疑。但其实作为正在冲量生长的企业，高杠杆操作不罕见，况且永续债也不是所有企业都能拿到的。
比起负债量，更重要的是资金和债务的结构。可以看到，在2019年蓝光进一步加大了项目股权融资引入力度（合营联营公司增多），以及股权直接融资、发行直接债务融资等方式，来降低融资成本和负债规模。
而找到更多、更好的合作伙伴、金主和庄家，上海一定有更大的空间。2019年的蓝光，格局有余、狼性不足。引入华润老将、借道华东市场，或许老板想用这一把打开全国主流身份的钥匙，给蓝光加一把火。
1992年，杨铿创办“成都兰光房屋开发公司”，进入房地产。1992年，张玉良正式下海，开始赚钱来投入上海的绿化。
17年后，当蓝光来到上海，成为绿地的“城友”。
时间的巧合、城市的巧合，不知道两家是否会感叹一下“行情的巧合”——如今主流地产圈的“四川帮”只有蓝光发展了，能排进前十的“上海帮”也只有绿地了。
但和蓝光不同，在如今的地产竞技场，绿地最大的敌人，除了“更大的对手”，还有更难琢磨的自己。
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