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陈劲松与渠道的“战争”

黄小妹 风财讯 2023-01-21

世联行董事长 陈劲松

来源|风财讯 作者|黄小妹 



关于新房渠道问题的博弈持续拉锯。


世联行董事长陈劲松在凤凰网房产的2020第七届全球华人不动产盛典平行论坛上直接开炮“渠道”，“目前开发商普遍被渠道绑架，返佣，给钱，这是目前中国房地产腐败集中点。”


陈劲松坚定地将炮口指向渠道群体，正如他在11月8日一个论坛上强调的一样，“渠道腐败涉及的不是100万、1000万，而是上亿。”


与陈劲松不同，贝壳董事长左晖对渠道们展示出善意，“其实渠道也是开发商的‘夜壶’，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。”


毕竟，高佣金率的红利背景下，贝壳绝不是“受害者”。而另一端，世联行2018年营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；净利润4.16亿元，同比下降58.59%。而今年前三季度世联行归母净利仅306.51万元，同比锐减96.05%。


喧嚣争论的背后，世联行收购同策咨询控制权一事激荡起新的想象，传统代理巨头抱团取暖，行业竞争格局将发生怎样的改变？代理行业又将走向何方？


1

在撒气还是正视听？


作为中国代理行业的先行者，陈劲松一直是该领域的一面旗帜。在面对市场下行，项目销售纷纷祭出渠道招数时，世联行难免不受波及。2019年以来，世联行前三季度营收出现13.11%的下滑，同时利润也同比下降82.48%。


基于这样的背景，陈劲松的数次“开炮”也被冠以抹黑渠道的帽子。


陈劲松有着自己的论据和逻辑，“二手中介机构带客确实有价值，当然这个价值大家也认。一个售楼处基本就三波客，第一波自然上门，是你的；第二波是经纪人带客，人家带，你应该给人家渠道费；第三波是在各种网站上面找房的人，那些现在统统被洗干净了，统统变成渠道了。”


事实上，随着渠道对于市场拓客占据越来越强势地位，渠道费随之攀升，渠道垄断的质疑声越来越多。据了解，部分城市渠道佣金点数已超越了以往的4%，上探至5%-8%，甚至超过10%。


对于渠道是否绑架了开发商一说，优淘城总裁薛建雄认为，一些劣质滞后性项目、缺资金项目为了获得快速销售，给一些不良渠道高佣金抢客源。随着楼市下滑，越来越多的产品滞销，缺资金，这种高佣抢客的现象越来越严重。“不良渠道一边坑客户一边压榨开发商，让市场越来越乱。”


薛建雄进一步分析，渠道并不是行业的万恶，而是分销和电商坏了渠道整锅粥。“开发商和房东卖房子需要信息平台将信息发布出去，也需要中介对接需求，这是正常的渠道。但现在分销和电商通过信息与需求错配，赚取高额费用。同时因为信息和需求被他们控制又要利润最大化，开发商被压榨的越来越严重，对购房者也不利。


合硕机构首席分析师郭毅则认为，渠道并不具备唯一性和不可替代性。“像中海、融创这样的企业，基本不用渠道卖房，而更多的是通过自有的渠道方式实现项目的去化。万科也是阶段性使用渠道。渠道是双刃剑，房企练好内功才能减少依赖，同时，怎么用好渠道也是有技术有方法有阶段的。”



2

抱团取暖


“研究生被一个小学生打劫了。”言语中陈劲松有不甘。争论依然在持续，但是世联行需要在言语之外需要有应对之策。


12月1日，深圳世联行集团股份有限公司发布公告称，拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司的控股权，同时募集配套资金。


对于世联行并购同策事项，世联行董事长陈劲松表示，世联行和同策的组合，是强强联手成为中国代理业主导企业，是未来“消渠一体”实质推动的核心力量。


事实上，世联行转型销渠一体业务逐步推进中。世联行与58进行合作-推动新房联卖平台（PMLS）的建立，并作为重要参与方与行业伙伴协同合作，转型销渠一体业务，重新步入新房交易业务的增长轨道。


对于世联行收购同策，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，属于房地产代理行业两家头部企业的合并，在当前行业趋冷、企业营收和业绩下滑明显、转型不易的情况下有抱团取暖之意。“两家头部企业的合并，必然提高市场份额和行业影响力，而且在2B业务方面两者有很强的互补性，有强强联合、优势互补的之势。”


柏文喜分析，从世联行收购同策控股权的对价支付方式来看，是以发行股份结合支付现金的方式来进行的，同时还会募集配套资金，因此对于世联行来说应该一方面消耗现金有限，对运营资金不会造成重大影响，另一方面还可以以此为契机进行配套资金募集，在强强联合提升市场竞争力的同时增加公司现金储备，对于公司的市场表现从基本面而言应该是非常正面和利好的。


此外，有观点认为世联行收购同策除了有“冬天里抱团”之意，主要原因之一则为庞大的渠道市场空间，市场参与者都想从此分一杯羹。


根据世联行文中数据，15万亿的新房成交额，其中渠道占比三分之一且市场持续增长。目前渠道佣金按3%-4%计算，市场容量将达到1500-2000亿元，而代理的市场容量仅400-500亿元。


世联行董事长陈劲松认为，我国房地产总量还有上涨的空间。“预计未来十年左右，新房总量依然会有非常大增量市场，尤其在一些城市增量市场依然会增大而不是减少，总量依然会有1200万套甚至以上。”


不过，薛建雄并不看好代理行业的未来。“5大行主要通过物业服务，特别是高端写字楼和住宅楼或得客户需求，以此再给开发商提供市场信息咨询服务才是成熟可持续模式。但国内市场离这步还差很远。落后几十年。”


关于渠道的争议、博弈还在继续。新房市场的渠道，开发商，代理行未来之间的竞争格局如何呈现？代理行是否能抵御这场严冬？时间和市场会给出答案。

完


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