广东省高级人民法院

关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复
（2007年11月23日　粤高法民一复字[2007]10号）

湛江市中级人民法院：
　　 你院《关于湛江市洋州百货有限公司、林小明与中国工商银行湛江市分行、广东省湛江市粤海进出口公司、吴滨、黄千砰、中国工商银行湛江市第一支行租赁房屋优先购买权纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　一、关于法院和拍卖机构分别在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告，能否视为已履行对承租人的通知义务的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条的规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。法院和拍卖机构在规定的期限内，在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告，如无特别情形，这些公告能推定为承租人所知悉，可认定已履行了对承租人的通知义务。

　　二、关于出租房屋流拍后，出租人变卖房屋之前是否负有再次通知承租人的义务的问题。出租房屋流拍后，出租人以变卖方式转让出租房屋的，如转让方式、转让价格等因素已发生重大改变，为保护承租人的优先购买权，出租人应再次将变卖出租房屋的事实和相关条件通知承租人。

　　三、关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题。法律规定承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。

　　四、在宣告出租人与购买人签订的买卖合同无效的情况下，人民法院能否根据承租人的请求，直接判决承租人以同等条件购买房屋的问题。法律规定承租人的优先购买权，其立法目的在于使得承租人能够以同等条件购得租赁的房屋。若出租人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权，承租人主张出租人与购买人的房屋买卖合同无效，并要求以同等条件购买的，可予支持。但在具体案件中，如何认定“同等条件”是关键。“同等条件”的判断应结合出租人与购买人的关系、是否附加其他条件等因素加以确定。
　　 此复