导语：为充分发挥裁判结果的行为规则引领和社会价值导向的积极作用，引导当事人依法交易，维护诚信公平高效的市场秩序，推动社会主义核心价值观深入人心，市高法院从全市法院近两年审理的房屋买卖合同纠纷案件中，筛选出了九个具有一定代表性的典型案例，现予以发布。
案例一：房地产交易中，出卖人与买受人为规避缴纳税费义务，采取签订“阴阳合同”方式，以约定低价房款的“阳合同”办理过户手续，实际按照约定高价房款的“阴合同”履行权利义务。
此类行为不仅给交易双方带来巨大的风险隐患，也违反国家税收征管制度，损害国家税收利益。本案中，人民法院查明买卖双方真实交易价格后，向相关税务部门发送司法建议，税务部门已根据建议依法追缴税款，并就类似问题开展专项清查。本案裁判切实发挥人民法院能动司法参与社会治理的功能，警示当事人正确认识订立“阴阳合同”产生的交易风险，助力推动建立合法交易、诚信履约的市场秩序。2015年3月18日，刘某与某房地产公司签订《房屋订购协议》，约定刘某向某房地产公司购买案涉五套房屋，总房款1100万元。2015年5月8日，刘某就案涉房屋分别以其个人和他人名义与某房地产公司签订五份《重庆市商品房买卖合同》，总房款5960420元。刘某支付购房款后，产权登记手续办理完毕。其后，刘某以双方已通过《重庆市商品房买卖合同》的约定改变了《房屋订购协议》中的总价款为由诉至法院，请求判令某房地产公司退还超额支付的购房款。某房地产公司辩称，《重庆市商品房买卖合同》仅是为办理产权登记签订，价款约定系出于税费考虑而随意低价书写，并非当事人真实意思表示。人民法院经审理认为，本案的争议焦点为案涉房屋的真实成交价格是1100万元还是5960420元。《重庆市商品房买卖合同》与《房屋订购协议》签订时间仅相隔50余天，价格降幅达45.81%，刘某并未提供任何证据证明双方经过磋商谈判等过程对原价款1100万元进行了变更。若案涉房屋总价为5960420元，对应单价为4372.53元/平方米，则与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大。因此，《重庆市商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思表示，案涉房屋成交价格应为1100万元。遂判决驳回刘某的诉讼请求。（本案例由市高法院编写）案例二：商品房销售过程中，开发商与购房人在《重庆市商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见，但若调整后双方权利义务过度失衡，则有违公平原则。
本案中，开发商通过补充协议中的格式条款，排除、不合理限制购房人的主要权利，但对自身权利未作对等排除或者限制，应认定开发商没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。人民法院依法认定该格式条款无效，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为、平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。2020年6月11日，李某某、夏某某与某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：李某某、夏某某购买某实业公司开发的商品房，逾期交房超过30日后李某某、夏某某有权解除合同。双方同时签订《补充协议》，约定：如李某某、夏某某逾期付款超过30日，某实业公司有权解除合同；如某实业公司逾期交房，李某某、夏某某放弃解除合同的权利；如出现约定的购房人有权解除合同的事由，某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的，视为李某某、夏某某放弃解除权及责任追究权。合同签订后，李某某、夏某某依约支付购房款，但某实业公司未按期交房。2020年12月2日，李某某、夏某某发出《律师函》，以某实业公司逾期交房为由要求解除合同，某实业公司未予同意。李某某、夏某某遂诉至法院，请求判令确认《重庆市商品房买卖合同》已解除、某实业公司退还购房款。人民法院经审理认为，《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同，该协议约定李某某、夏某某逾期付款时，某实业公司享有合同解除权，而某实业公司逾期交房时，李某某、夏某某放弃合同解除权，明显排除了购房人的主要权利，应属无效；该协议约定李某某、夏某某合同解除权行使期限为15日，而对某实业公司并无相应限制，且前述15日与法定的一年解除权行使期限相距甚远，亦与催告后三个月合同解除权行使期限存在较大差距，属于不合理限制购房人主要权利，亦属无效。李某某、夏某某是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》相关约定加以判断，某实业公司逾期交房，李某某、夏某某享有合同解除权。遂判决确认《重庆市商品房买卖合同》解除、某实业公司退还李某某、夏某某已付购房款等。（本案例由市一中法院编写）案例三：商品房销售过程中，开发商向购房人承诺以免收一定期间物业费的方式提供价格优惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买卖合同的订立具有重要作用。
开发商与其选定的提供前期物业服务的物业服务企业属于相互独立的民事主体，其虽无权代表物业服务企业作出免予收取物业费的承诺，但该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行相应义务。本案中，人民法院依法判决开发商对因不履行承诺而给购房人造成的物业费损失承担赔偿责任，对引导开发商全面履行合同义务、推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序具有积极意义。2020年10月8日，刘某与某旅游公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由刘某购买某旅游公司开发建设的商品房。同日，某旅游公司出具《免收物业管理费承诺函》，承诺对刘某购买房屋免予收取三年物业费。合同签订后，刘某支付全部房屋价款。2021年10月17日，刘某接到物业服务企业催缴物业费的通知。2021年12月23日，刘某按照前期物业服务合同缴纳物业费。刘某认为，某旅游公司在售房时以书面方式承诺免收三年物业费，交房后却未履行相关义务，遂起诉请求判令某旅游公司赔偿其物业费损失。人民法院经审理认为，某旅游公司作为案涉商品房的开发商，在与刘某订立商品房预售合同的当日向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，该承诺函与双方能够订立商品房预售合同存在密切关系，且系某旅游公司真实意思表示，对其具有法律约束力。现某旅游公司未按照承诺函的内容履行，导致刘某因缴纳物业费产生损失，某旅游公司应当承担该损失的赔偿责任。遂判决某旅游公司向刘某支付相应物业费。（本案例由长寿区法院编写）案例四：住宅用房区别于非住宅用房的显著特征在于满足购房人的居住需求，水、电、气三项配套基础设施是住宅用房的必备条件，关乎购房人购房合同目的的实现。
根据《商品房销售管理办法》《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产住宅项目交付使用应当符合水、电、气“三通”等条件，交付满足水、电、气“三通”条件的住宅用房是开发商的法定义务。本案中，人民法院判决开发商承担未按期交付水、电、气“三通”房屋的违约责任，依法维护了购房人的合法权益，对类案处理具有较强的示范借鉴意义。2017年6月28日，吴某某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定吴某某购买案涉房屋，某房地产公司于2018年5月31日前交付已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋。2018年5月30日，案涉房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同日，某房地产公司通知吴某某接房，吴某某以水、电、气等配套设施不符合交付使用条件为由拒绝接房。2018年7月18日，案涉房屋完成“三通”。2018年8月9日，吴某某办理接房手续。其后，吴某某起诉至法院，请求判令某房地产公司承担逾期交房的违约责任。人民法院经审理认为，虽然某房地产公司在2018年5月30日通知吴某某接房时已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但案涉房屋尚未通水、通电、通气，不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条关于房地产住宅项目交付使用条件的规定，亦不能满足吴某某居住使用的基本需求，吴某某有权拒绝接房。案涉房屋“三通”竣工验收合格后才符合交付使用条件，某房地产公司交付房屋未达交付条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。遂判决某房地产公司支付逾期交房违约金。（本案例由市二中法院、万州区法院编写）案例五：房屋面积是确定房屋总价的重要因素，关乎买卖双方订立合同的预期及义务履行。
本案中，针对认购书中缺少面积误差处理条款而房屋面积误差比达到14.41%的客观情况，人民法院确定案涉房屋面积误差比超出买受人合理预期的面积误差范围，赋予买受人合同解除权，有力维护买受人的合法权益，对类案裁判具有借鉴意义。2018年3月19日，孙某与某实业公司签订《认购协议》，约定由孙某认购某实业公司开发的案涉商业用房，面积约57.65平方米，单价2.18万元/平方米，最终面积以房产测绘机构实测面积为准。此后，孙某按约支付定金，因某实业公司拟交付房屋实际套内面积为65.96平方米，与《认购协议》约定面积误差值达14.41%，双方为此发生争议。孙某以认购面积与实际面积差异过大为由诉至法院，请求判令解除《认购协议》、双倍返还定金、退还购房款及支付相应利息等，某实业公司认为不符合合同解除条件，双方应继续履行《认购协议》、签订正式商品房买卖合同。人民法院经审理认为，《认购协议》系预约合同，《认购协议》中虽约定房屋面积以房产测绘机构实测面积为准，但《认购协议》中约定的房屋面积与拟交付的房屋面积误差比高达14.41%，远超一般购房人的合理接受范围，因此孙某在此情况下有权解除《认购协议》。遂判决某实业公司返还孙某购房款并支付利息。案例六： 支付购房款系购房人的主要合同义务，房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款，但并不具备无效情形，对购房人具有约束力。
本案中，购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款，人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人，银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式，但在选择以按揭贷款方式支付购房款时，应当充分评估自身财务和信用状况，预估房地产金融政策风险，合理安排资金筹措计划，防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况，避免产生不必要的法律风险。2021年2月28日，某房地产公司与张某、秦某签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：张某、秦某以547821元的价格购买案涉商品房，张某、秦某于2021年3月28日前支付按揭款38万元；如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额，张某、秦某应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付，否则应支付违约金。此后，张某、秦某支付购房首付款，但因自身原因导致未能通过按揭银行贷款审批，张某、秦某以案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于按揭贷款的条款系无效格式条款、其无违约行为且房价降幅较大等为由，拒绝支付剩余购房款及违约金，某房地产公司遂诉至法院。人民法院经审理认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立，但某房地产公司已依法履行了提示、说明义务，其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形，合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。（本案例由市三中法院编写）案例七：本案系认定商品房预售中大修基金和契税的法定缴纳主体的典型案例。
根据相关法律法规规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。因此，商品房预售中，大修基金和契税的法定缴纳主体是买受人。本案中，双方当事人未就大修基金和契税由开发商代为承担作出约定，开发商为买受人垫付大修基金和契税后，有权请求买受人予以返还。本案根据法律法规规定判定税费承担责任主体，为当事人提供规范指引，有助于减少类似纠纷发生。2010年7月31日，某实业公司与张某签订《订房协议书》，约定张某在某实业公司处预订门面，预定单价2700元，其他条款按标准合同和相关规定执行（包括税费参照房管部门规定各自承担）。此后，双方未订立商品房买卖合同，某实业公司为张某办理房地产权证时，代张某向相关部门缴纳了大修基金、印花税和其他费用。双方因大修基金和契税等负担产生争议，某实业公司遂诉至法院。人民法院经审理认为，《订房协议书》约定：其他条款按标准合同和相关规定执行（包括税费参照房管部门规定各自承担），双方当事人未另行签订正式的商品房买卖合同，因此应当参照相关法律法规规定确定大修基金和契税的交纳主体。根据《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国契税暂行条例》（2019年修订，已废止）第一条（该条被2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第一条所吸收）之规定，案涉大修基金和契税应由张某承担。遂判决张某向某实业公司支付大修基金和契税。（本案例由酉阳县法院编写）案例八：本案系认定出卖人违反合同约定未履行如实披露“凶宅”信息义务应承担违约责任的典型案例。
发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人们往往称之为“凶宅”，此类事件虽不构成人们对房屋本身进行使用的障碍，但会对使用人的心理造成影响，进而对交易价格甚至购买意愿造成影响。交易双方在房屋买卖合同中明确约定出卖人确认房屋未发生非正常死亡事件，否则便应承担违约责任的情况下，出卖人未将相关信息告知买受人，构成违约，买受人有权依照合同约定主张违约责任。本案对促进出卖人及中介机构诚信履行披露义务，具有积极引导作用。2020年9月，经某房产经纪公司的居间服务，黄某（乙方）与王某某（甲方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄某购买王某某所有的案涉房屋，并约定“甲方确认该房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，若甲方故意隐瞒真实情况，乙方有权解除合同，甲方按房屋成交价的20%支付违约金”。王某某的女儿在房屋买卖交易过程中，将案涉房屋发生过意外事故的情况向某房产经纪公司作了披露，该公司回复由该公司告知黄某，但实际并未告知，王某某在与黄某面签合同时，亦未直接向黄某披露案涉房屋发生过非正常死亡事件。合同签订后，王某某将案涉房屋交付黄某，黄某对房屋进行装修。在装修过程中，黄某得知案涉房屋发生过非正常死亡事件，后因合同解除与赔偿问题与王某某协商未果遂诉至法院。人民法院经审理认为，案涉房屋因发生过非正常死亡事件从而导致贬值，影响黄某的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响，买卖合同对卖方的信息披露义务也专门予以约定，王某某未直接将该情况告知黄某，存在故意隐瞒重要事实的行为，构成违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某享有合同的约定解除权。案涉合同解除后，双方互负返还义务，王某某因违约还需另行承担相应违约责任。某房产经纪公司未将案涉房屋发生过非正常死亡事件向黄某披露，王某某可另行向某房产经纪公司主张权利，不影响其向黄某承担责任，遂判决解除案涉《房屋买卖合同》、王某某向黄某返还房款并向黄某支付违约金等。（本案例由大渡口区法院编写）案例九：精装修住宅具有省时省力、低碳环保、经济划算等优势，精装房销售在商品房销售市场中占比逐年增加，因精装房装饰装修发生的纠纷也随之增多。
本案系运用合同解释方法对精装房销售格式合同中关于精装房装修范围争议条款进行认定的典型案例。针对双方当事人对“全屋地暖”的安装范围发生的争议，人民法院结合《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》及重庆本地装修习惯，将“全屋地暖”的范围界定为不包括厨房、阳台、卫生间区域，对购房者高于通常标准的主张不予支持，符合普通大众一般生活认知，通过案件裁判贯彻了民法典确立的绿色原则，对类似纠纷的处理亦具有较强的参考价值。2018年9月，彭某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由彭某购买精装房一套，合同附件四《房屋装修标准说明》为表格式，其中载明区域为“全屋”，项目设备为“安装地暖”。合同签订后，彭某付清房款。其后某房地产公司通知彭某接房，彭某验收后认为，厨房、卫生间、阳台未安装地暖，应予整改，故拒绝接房。后彭某诉至法院，请求判令某房地产公司在厨房、卫生间、阳台加装地暖并赔偿整改期间的逾期交房损失。人民法院审理后认为，本案的争议焦点是“全屋安装地暖”应如何理解。合同双方对格式条款的理解产生分歧时，在无相应非格式条款内容的情况下，应当对争议条款按合同解释规则予以解释。从本地装修习惯来看，重庆地区大多数家庭并不会在厨房、卫生间、阳台等区域安装地暖。《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》将厨房、卫生间列举为非供暖房间，也进一步印证了地暖安装区域并不包含厨房和卫生间是本地的普遍做法。结合本地的习惯进行通常理解，在合同无特别约定的情况下，“全屋”地暖的范围不应包含厨房、卫生间和阳台等特殊区域，遂判决驳回彭某的全部诉讼请求。（本案例由巴南区法院编写）