买了复式房，验收发现楼上卫生间变储物间，能退房吗？

案情简介

近日，新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（下称克拉玛依区人民法院）审理了一起商品房买卖合同纠纷案件，在该案中，审理法院对原告因实际交付的房屋与合同约定明显不符，要求解除案涉房屋买卖合同，并由房产开发商返还购房款、承担违约金的诉讼主张予以支持。

2022年初，小刘、小王夫妻二人到某房产开发商售楼处看房，表示想购买一套一家三代人居住的复式楼，通过销售人员介绍及翻阅房型宣传册，小刘二人选中了一套223平的复式楼，且楼上楼下均有卫生间，正好符合二人需求。2022年3月30日，二人与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，随后分批次支付了全部房款，合同约定2023年11月交房。2023年10月，小刘二人在验收房屋的过程中发现，该房屋仅一层有卫生间，而二层卫生间凭空“消失”，居然变为储物间，与房屋宣传户型图中一、二楼均有卫生间不一致，严重影响了房屋二层的使用功能和居住体验，二人遂要求退房。开发商则认为，其按照施工图进行施工未违反合同约定，有无卫生间也不属于改变房屋结构形式，不同意退房。因双方协商未果，2022年12月4日，小刘二人向克拉玛依区人民法院提起诉讼。

法院审理

法院经审理认为，小刘夫妻与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于该房屋内的设计功能分布未作约定，但开发商发布的推介广告、销售人员向小刘发送的户型宣传图片等，均显示该房屋二楼设计有卫生间，在以上资料中均对该设计进行了确定，而卫生间是房屋使用人日常生活的必备场所，房屋内卫生间数量多少影响房屋使用人居住舒适度和便捷性，有无卫生间的功能设计对于购房合同的订立和房屋价格的确定，有重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，属于合同约定的一部分，开发商应按合同约定履行义务，如违反，应当承担违约责任。小刘二人想要购买的是上下层均有卫生间的复式户型房屋，房屋户型和房间功能系其缔约的主要因素，实际交付的房屋与该合同目的明显不符，可以认定开发商交付的案涉房屋不符合同约定，致使小刘二人的合同目的无法实现，构成违约。最终，对小刘要求解除案涉房屋买卖合同并由房产开发商返还购房款、承担违约金的主张，予以支持。

一审宣判后，房产开发商对一审判决不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

购房者要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是就预售类商品房而言，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议中。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符产生维权难的情况。卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立商品房买卖合同过程中，要尽到充分提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。在现实生活中，开发商要谨慎发布销售广告和宣传资料，对于户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，要实事求是，若这些条款内容与后期实际交付的房屋条件不符，开发商可能构成违约，并承担相应的违约责任。