文/甘国明，沈阳市中级人民法院法官

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原标题：《李某镇、李某花等诉李某琴、李某梅等物权保护纠纷案——不动产登记的推定力不能对抗真正物权人》

裁判要旨：

登记的不动产物权权利只是法律上的推定，并非绝对不可推翻。在不存在交易第三人的情况下，真正物权人提供的反证足以推翻登记的权利状态的，不动产登记的推定力不能对抗真正物权人，人民法院应当对真正物权人予以救济。

案件索引：

一审：沈阳市和平区人民法院[2012]沈和民二初字第802号民事判决

二审：沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二终字第551号民事判决

再审审查：辽宁省高级人民法院[2013]辽审一民申字第1323号民事裁定

再审：沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第92号民事判决

基本案情：

李某镇、李某花、李某、马某向沈阳市和平区人民法院提起诉讼称：李某镇及妻李某花是李某贤及妻周某英的儿子和儿媳，李某及妻马某是李某镇、李某花的儿子和儿媳，祖孙三代现居住诉争房屋内。李某镇夫妇为改善居住条件，于1988年在老房原址翻建了新房。宅基地使用权证和房产证上登记的使用人和所有人仅有李锡贤，未登记其他共有人的姓名。2009年李某和马某结婚后又对房盖重新修缮。六口人一直生活在一起，从未分户也未进行财产分割。2012年4月，李某贤与沈阳满融经济区管理委员会签订了拆迁补偿协议。现提起诉讼请求：1.确认坐落于沈阳市和平区浑河站乡后竞赛村面积为136.8平方米的私有房屋及624平方米的宅基地为李某镇、李某花、李某、马某、与李某贤、周某英共有房屋；2.确认李某贤与沈阳满融经济区管理委员会签订的征收补偿协议无效；3.判令按家庭成员李某镇、李某花、李某、马某、和李某贤、周某英对诉争房屋及宅基地进行分割。

李某贤、周某英一审时辩称：房证是物权凭证，其内容记载体现的产权人为李某贤、周某英，诉争房屋产权系李某贤、周某英所有。宅基地使用权证系物权凭证，体现的是使用权人为李某贤、周某英，宅基地使用权系李某贤、周某英所有。李某贤、周某英与征收办签订的征收协议合法有效。

沈阳满融经济区管理委员会述称：征收办签订征收协议是按照房产证和宅基地的使用证与使用人签订，征收补偿协议有效。

沈阳市和平区人民法院经审理查明：2012年3月15日李某贤委托女婿李某光与拆迁人沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》，就房屋及地上物拆迁货币补偿安置达成协议。上述房屋的所有权证登记的产权人为李某贤，所在宅基地的使用证登记的使用人为李某贤。李某贤、周某英及李某镇、李某花、李某、马某户口登记在同一户口簿。

沈阳市中级人民法院二审经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。沈阳市中级人民法院再审另查明，李某贤、周某英系夫妻关系，李某镇、李某琴、李某梅、李某珍、李某玲、李某彦、李某霞系李某贤、周某英婚生子女。李某镇与李某花于1982年2月11日结婚。李某为李某镇与李某花于1982年12月7日生育。李某与马某于2006年11月3日结婚。李锡贤于2013年4月9日死亡，周某英于2014年5月9日死亡。李某霞于2012年7月13日死亡，李某霞生前生育马某某、刘某阳。本院通知李某贤、周某英权利义务承受人李某琴、李某梅、李某珍、李某玲、李某彦、马某某、刘某阳为本案被申请人参加诉讼。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。

裁判结果：

沈阳市和平区人民法院[2012]沈和民二初字第802号民事判决，驳回李某镇、李某花、李某、马某诉讼请求。宣判后，李某镇、李某花、李某、马某提 37 40739 37 15264 0 0 1612 0 0:00:25 0:00:09 0:00:16 2986出上诉。沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二终字第551号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，李某镇、李某花、李某、马某向辽宁省高级人民法院申请再审。该院[2013]辽审一民申字第1323号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审本案。沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第92号民事判决：撤销本院[2013]沈中民二终字第551号民事判决和沈阳市和平区人民法院 [2012]沈和民二初字第802号民事判决；确认李某镇、李某花对坐落于沈阳市和平区浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋享有共有权；驳回李某镇、李某花、李某、马某其他诉讼请求。

裁判理由：

法院生效裁判认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，李某镇、李某花、李某、马某主张坐落于沈阳市和平区浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋为李某镇、李某花、李某、马某、李某贤、周某英共有。家庭共有财产是家庭成员在共同生活期间共同创造所得的财产。根据 1986年3月31日“发放宅基地使用证登记表”记载，原房屋建筑面积为74平方米，结构为土瓦，建房时间记载为1970年10月。出具于1988年5月18日的“村镇房屋建设许可证通知单”记载，“沈阳市东陵区浑河乡村镇建设办公室”同意李某贤翻建房屋的申请，建筑面积为136.8平方米，并标某了房屋四至、四邻以及位置图。另根据李某贤申请翻建房屋的申请记载，当时家庭人口为六口，建设性质为翻建，建筑面积为136.8平方米，村民委员会于1988年5月15日加盖公章，并某确记载“同意该户翻建平房136.8㎡，本年11月末必须完工。”乡政府相关部门也加盖了公章，并注某“按村规划翻建136.8㎡砖平房。”上述证据表某坐落于沈阳市和平区浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋系1988年翻新建造。

李某镇、李某花于1982年2月11日结婚，于1982年12月7日生育李某，1988年李某贤、周某英、李某镇、李某花、李某在一个家庭共同生活，在没有证据证某当时已经分家析产的情况下，1988年翻建的房屋应认定为用家庭共同劳动收入所翻建，是因合法建造的事实行为设立物权，该房屋应属于家庭共有财产，李某镇、李某花主张确认争议房屋共有权成立。但由于李某在1988年当时年龄尚小，尚需要其他家庭成员照顾，亦无证据证某其对房屋翻建作出贡献，因此，李某无权主张其对房屋的共有权利。而马某与李某于2006年11月3日结婚，未对房屋的翻建进行投入，马某亦无权主张对争议房屋享有共有权利。

关于李某镇、李某花、李某、马某主张对624平方米的宅基地共有的问题。共有是两个或两个以上单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。而根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”，因此，宅基地的所有权主体为集体组织，公民个人不能成为宅基地的所有权主体，宅基地同样不能成为个人共有的对象。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，宅基地系集体组织分给村民的土地使用权，并且以户为单位取得宅基地使用权。本案中，争议房屋所占用的宅基地是集体组织分给的以李某贤为代表的一户家庭的宅基地使用权，李某镇、李某花、李某、马某无权要求确认该宅基地为共有。

关于李某镇、李某花、李某、马某主张确认李某贤、周某英与沈阳满融经济区管理委员会签订的《房屋拆迁货币补偿安置协议书》无效问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此规定可知，物权法对于不动产物权变动的原因与结果进行了区分的规定，判断物权变动合同是否生效，应该依照合同法来判断。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本条是对无权处分情形下买卖合同的效力的规定，即：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力。

本案中，李锡贤未经作为争议房屋共同共有人李某镇、李某花的同意，擅自与沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》，将本案争议房屋进行处分，属于无权处分，该无权处分的合同行为虽不是买卖合同，但其处分争议房屋行为与买卖合同行为性质相同，该无权处分合同的效力应当参照上述司法解释关于无权处分合同效力的规定处理，因此，在没有证据证某李锡贤与沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》违反法律、法规强制性规定的情况下，该合同应当按照有效合同处理，李某镇、李某花、李某、马某主张该合同无效的请求，本院不予支持。

关于李某镇、李某花、李某、马某主张分割争议房屋及宅基地问题。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”家庭成员共有财产的形成，以家庭成员间的家庭共同生活关系的存在为前提，一旦家庭共同生活条件消灭，家庭共同财产也因此失去其存在的基础而随之消灭。但在本案原审中，家庭成员间仍然存在共同生活关系，共同共有关系并未终止，因此，本院再审亦不宜对作为家庭共有财产的房屋进行分割。

案例注解：

《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第16条第1款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记是不动产物权变动的公示方法和不动产物权变动的生效要件。不动产登记簿记载的权利人为法律意义上的物权人，体现了不动产登记的公示和公信效力。不动产登记之物权应该与真实的不动产物权状态一致，这是正常的不动产秩序的基本要求。但是现实生活中，不动产登记的物权与当事人的真实权利状态并不一致的情况经常存在，当不动产登记的物权状态与真实物权状态不一致时，人民法院如何既客观地确定不动产物权登记的效力，又能够对真正物权人进行保护，是摆在司法实践中的一个现实问题。

（一）不动产登记的推定力

不动产登记的推定力系指不动产物权经登记后，推定其登记的物权状态与真实物权一致的效力。即不动产物权一经登记，即推定其与实体法的权利一致，且享有该登记所表示的实体法上权利关系。登记是不动产物权公示方法，登记程序通常由公权力介入，登记机关对于不动产登记的声请，均为严格的实质审查，此种登记不仅保障登记物权状况的真实性，且因程序的慎重，一经登记或经涂消，则无论是否依法进行，均具有登记推定力的适用。

登记的推定力所推定的是登记权利人具有登记所表彰的适法权利。关于不动产所有权或其他物权以及就物权变动的存在，均属于推定范围，物权变动一经登记，推定该物权变动之合法存在。不动产登记具有推定力时，登记权利人仅需证某物权已经登记，即足以证某依登记内容所记载物权的存在及其物权种类、内容、次序、物权人、并得行使其权利。因此，凡是经登记的不动产物权对于社会公众而言，就是权属正确的物权，他人信赖这种形式所取得的物权应受到法律的保护，使不动产物权经登记后具有了公信力，保护信赖不动产登记的交易人的利益。

但这种效力是法律上的推定，并非绝对不可推翻，这也是不动产登记效力的应有之义，不动产登记除了维护交易安全外，更深层次的意义还在于维护不动产物权人的合法权益，在当事人有相反的证据足以推翻这种法律推定时，法律就要维护事实上的真正物权人利益。《物权法》第19条亦规定了利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记，也可以申请异议登记，并可以通过诉讼解决争议，即是对这种法定推定可推翻性的一种肯定。

（二）对真正物权人救济的正当性

一般说来，登记的物权与实际物权应当是一致的，登记的物权就是该物之上存在的真正物权。但是，由于各种原因，也会出现登记的物权与真正的物权不相吻合的情况。例如，由于当事人自己的原因或者不动产登记机关的过错，将房屋所有权人甲错登记为乙，甲是真正物权人。在这种登记的物权和真正物权分离的情况下，真正物权人也有受法律保护的必要。因为不动产登记所反映的物权，不能完全绝对真实地表现物权的实质归属；而且，社会生活和交易是丰富多样的，物权表现形式也是多种的，法律仅仅调整通过不动产登记表现出来的物权，并不能实现准确确定物权归属以及内容的任务。例如，在登记机关错误登记的事例中，不保护甲的利益，显然违背了人们的公正观念。

因此，也不能把物权公示所具有权利正确性推定作用绝对化，否则，就会损害真正权利人的利益，而无交易公正可言。另外，民法的发展过程中，物权人的观念发生变化，物权在表现形态上从权利人对物的实体进行实际支配，转变为对物的价值进行支配，这样，权利主体与标的物的利益关联关系，不单纯表现为对标的物进行物理上的、形式上的支配，也表现为观念上的、实质上的支配。只要权利人对标的物的支配构成有效的物权法律关系，这些支配关系均应受到法律的保护。因此，虽然权利人对物的支配没有通过不动产登记表现出来，但只要有证据表某权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，就应当保护该权利人。

具体到本案中，根据李某镇一方提供的“发放宅基地使用证登记表”、“村镇房屋建设许可证通知单”等建房时原始档案的记载，诉争房屋系1988年翻新建造。李某镇、李某花于1982年结婚，即建造诉争房屋时李某贤、周某英、李某镇、李某花、李某在一个家庭共同生活，在没有证据证某当时已经分家析产的情况下，诉争房屋应认定为用家庭共同劳动收入所翻建，是因合法建造的事实行为设立物权，属于物权的原始取得，该房屋应属于家庭共有财产。虽然诉争房屋仅登记在李某贤名下，但周某英、李某镇、李某花作为原始取得的物权人，同样为真正的物权人，在不涉及交易第三人的情况下，李某镇、李某花有权请求法院确认对争议房屋具有共有权，人民法院也不应仅仅依据物权登记的推定效力，而否定真正物权人权利。

（三）对真正物权人救济的方式

对不动产真正物权人的法律保护，一般发生在不动产真正物权人与登记物权人或者第三人对不动产归属发生争议的场合，可分为涉及第三人利益和不涉及第三人利益的场合。在涉及第三人利益场合，根据我国不动产登记的有关规定和我国的立法实际，对不动产事实物权的法律保护应当遵循“不损害善意第三人利益”的原则。为保护交易安全和维护正常的交易秩序，应该首先确认对善意第三人物权取得的保护，这也是物权公信效力具有的“权利正确性推定”和“善意保护”作用的运用和要求。

但第三人取得物权必须符合一定的条件:第一，第三人已经进行不动产登记；第二，第三人取得物权必须是善意的；第三，第三人必须是依法律行为取得物权，且支付了相应的对价。在善意取得情况下，第三人因善意取得不动产所有权，真正物权人的所有权将消灭。此时真正物权人的物权利益可以根据合同、侵权行为或者不当得利等债权关系，要求承担相应的责任。在不涉及第三人利益的场合，即不存在交易第三人时，真正物权人的物权变动意思表示不存在或者不真实的情况下，登记物权人要么没有取得物权的意思，要么取得物权的意思不受法律保护，这就导致物权变动无效，登记物权人就不能取得物权，依理当然不能受法律保护，与其相反的是，真正物权人依法可以请求法律保护，以维护自己的合法权益。例如通过异议登记、更正登记、提起物权确认之诉等方式确认物权的归属。

其他要说明的问题：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该规定正式确立了不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，保护不动产物权真实权利人权利的制度。本案再审判决作出时，该规定还并未出台。

附生效判决书：

辽宁省沈阳市中级人民法院

民  事  判  决  书

 [2014]沈中审民终再字第92号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李德镇。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李明花。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李鑫。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马荐。

上述再审申请人的委托代理人：王佑启。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：李玉琴。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：李玉梅。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：李玉珍。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：李玉玲。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：李玉彦。

上述被申请人的委托代理人：葛威，董国营。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：马志。

委托代理人：刘传正。

被申请人（一审被告、二审被上诉人李锡贤、周连英的权利义务承受人）：刘安阳。

法定代理人：刘传正。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：沈阳满融经济区管理委员会。

法定代表人林强，系该委员会主任。

再审申请人李德镇、李明花、李鑫、马荐与被申请人李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦、马志、刘安阳、沈阳满融经济区管理委员会物权保护纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2012年12月4日作出[2012]沈和民二初字第802号民事判决。宣判后，李德镇、李明花、李鑫、马荐不服，向本院提起上诉，本院于2013年3月20日作出[2013]沈中民二终字第551号民事判决。该判决发生法律效力后，李德镇、李明花、李鑫、马荐向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年2月13日作出[2013]辽审一民申字第1323号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成由审判员甘国明担任审判长、代理审判员徐亮、戈利利共同组成的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。再审申请人李德镇、李明花、李鑫、马荐及其委托代理人王佑启，被申请人李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦的委托代理人葛威，被申请人马志的委托代理人刘传正，被申请人刘安阳的法定代理人刘传正到庭参加诉讼。被申请人沈阳满融经济区管理委员会经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

李德镇、李明花、李鑫、马荐于2012年5月11日向沈阳市和平区人民法院提起诉讼称：李德镇及妻李明花是李锡贤及妻周连英的儿子和儿媳，李鑫及妻马荐是李德镇、李明花的儿子和儿媳，祖孙三代现居住诉争房屋内。1982年2月11日李德镇与李明花结婚，当年12月7日儿子李鑫出生，祖孙三代五口人共同居住破旧三间老房内。李德镇夫妇为改善居住条件，靠务农所得和向他人借钱，于1988年在老房原址翻建了新房6间计136.8平方米，于1993年7月1日取得了面积为624平方米的宅基地使用权证，1994年11月10日取得了房产证。该房证和宅基地使用权证一直由李德镇保管。但宅基地使用权证和房产证上登记的使用人和所有人仅有李锡贤，未登记其他共有人的姓名。双方均无其他房屋。1988年建房时，李锡贤已64岁，与其妻周连英赋闲在家，不能参加农业生产，6个女儿早已出嫁，建房所欠债务由李德镇夫妇偿还。2009年李鑫和马荐结婚后又对房盖重新修缮，并进行了装修。六口人一直生活在一起，共属一个户口本，从未分户，六间房屋，三辈人各居两室，从未进行财产分割。2012年三、四月，沈阳满融经济区管理委员会对该村要进行开发征地拆迁，既有回迁房安置也有货币安置。四月间，由李锡贤之女婿李书光背着李德镇夫妇，将其岳父、岳母拉到沈阳满融经济区管理委员会住地，谎称房证、宅基地使用权证丢失，以村委会原房产产籍档案为根据签订了拆迁补偿协议，选择了货币补偿方式，数额为169万元，现尚未发放。签订协议后，李锡贤、周连英由李书光接到自己家，李德镇见父母几日不回家，才知道他们已和征收办签订了协议。李德镇认为诉争房屋及宅基地是双方六口人的共有房地产。虽然房屋登记在李锡贤名下，但不能认定仅李锡贤一人所有，从建房投资和清偿建房债务，均是来源于李德镇夫妇的劳动所得，2009年重新修缮和装修也有李鑫夫妇的投入。而且三代同堂，共属一个户口本，同居一栋房，共同使用宅基地，从未进行分户和财产分割。依据物权法规定，应当认定为李德镇、李明花、李鑫、马荐、李锡贤、周连英共有财产。李锡贤、周连英未经李德镇、李明花、李鑫、马荐同意与沈阳满融经济区管理委员会签订的征收补偿协议，应当认定无效。诉讼请求：1、确认坐落于沈阳市东陵区（现和平区）浑河站乡后竞赛村面积为136.8平方米的私有房屋及624平方米的宅基地为李德镇、李明花、李鑫、马荐、与李锡贤、周连英共有房屋及宅基地。2、判令李锡贤、周连英与沈阳满融经济区管理委员会签订的征收补偿协议无效。3、判令按家庭成员李德镇、李明花、李鑫、马荐、和李锡贤、周连英对诉争房屋及宅基地进行分割。4、由李锡贤、周连英承担本案诉讼费用。

李锡贤、周连英辩称：1、诉争房屋系李锡贤、周连英所有，房证是物权凭证，其内容记载体现的产权人为李锡贤、周连英，1988年房屋翻建系李锡贤、周连英出资，与李德镇、李明花、李鑫、马荐无关，翻建的房屋只有四间，而不是李德镇、李明花、李鑫、马荐诉状中提到的六间，因此诉争房屋产权系李锡贤、周连英所有。诉争的宅基地使用权系李锡贤、周连英所有，宅基地使用权证系物权凭证，体现的是使用权人为李锡贤、周连英，李锡贤、周连英世居此地，并于1970年在此地修建房屋，并于当年取得宅基地使用权，因此宅基地使用权系李锡贤、周连英所有。2、李锡贤、周连英委托他人与征收办签订的征收协议合法有效。双方签订的征收协议程序合法，房证宅基地证均是对社会公示的物权凭证，征收协议无任何程序和实体上的瑕疵，李德镇、李明花、李鑫、马荐主张征收协议无效无事实及法律依据，应予以驳回。3、李德镇、李明花、李鑫、马荐无权要求分割被告的房屋及宅基地，请求驳回李德镇、李明花、李鑫、马荐的诉讼请求。

沈阳满融经济区管理委员会述称：征收办签订征收协议是按照房产证和宅基地的使用证与使用人签订，李锡贤、周连英已经88岁而且委托李苏光与我们签订征收补偿协议，李锡贤、周连英说土地证和房证原件丢失，所以在沈阳日报上刊登了遗失声明，根据上述原因我们与李锡贤、周连英签订了征收补偿协议，视为合同有效。

一审法院经审理查明：2012年3月15日李锡贤委托女婿李苏光与拆迁人沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》，就房屋及地上物拆迁货币补偿安置达成如下协议：第二条房屋基本情况，房屋坐落浑河站西街道后竞赛村，户口簿编号001271893，人口数5人，户籍所在地浑河站乡后竞赛村13号；第三条拆迁补偿金额，房屋的货币补偿金额：150㎡×5210元=781500元，住宅搬迁补助费：8000元/户×1户=8000元，临时过渡房补助费：600元/月×2月=1200元，超占：324㎡×5210元×35%=590814元、补偿装修47880元，空地综合补偿（624㎡-150㎡-113.4㎡）500元/㎡=180300元，征收补助20000元，电话200元，奖励150㎡×500元/㎡=75000元，以上合计1697694元……。

上述房屋的所有权证登记的产权人为李锡贤，建筑面积136.8平方米，所在宅基地的使用证登记的使用人为李锡贤，用地面积624平方米，其中建筑占地136.8平方米，共有使用权面积空白。2012年1月18日李锡贤登报公告，房屋产权证遗失。在村委会查档的发放宅基地使用权登记表记载：户主李锡贤，建房时间为1970年10月，4间，建筑面积74平方米，宅基地609平方米。村镇居民宅基地私有房台账记载：1988年7月翻建，4间，建筑面积136.8平方米。

李锡贤、周连英及李德镇、李明花、李鑫、马荐户口登记在同一户口簿，李鑫、马荐为非农业户口，其他人为农业户口。

各方均认可，李德镇、李明花、李鑫、马荐对其居住的部分房屋进行过装修。沈阳满融经济区管理委员会表示，上述拆迁协议是对地上物的补偿，与土地无关，不包括对土地的补偿。

李锡贤、周连英的女儿李玉彦、李玉玲、李玉珍、李玉梅、李玉琴、女婿刘传正、外孙马志、外孙女刘安阳曾以第三人身份参加诉讼、主张：争议房屋是李锡贤、周连英出钱盖的，房子是李锡贤、周连英的，宅基地是父母及七个子女的，认同父亲同拆迁办签订的拆迁补偿协议，但主张补偿款中有各自的份额。后上述第三人自愿退出诉讼。

一审法院认为：我国物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现李锡贤、周连英与沈阳满融经济区管理委员会签订的房屋拆迁货币补偿安置协议书中的拆迁房屋登记的产权人为李锡贤，宅基地的使用证登记的使用人也为李锡贤。李德镇、李明花、李鑫、马荐主张对房屋及土地享有共有权利，但未能提供充分的证据证明其共有的事实依据，即不能提供充分的证据证明不动产权属证书记载确实有误，故李德镇、李明花、李鑫、马荐应承担举证不能的责任，对其提出的房屋及土地共有并进行分割的诉请，法院不予支持。

李锡贤作为房屋的所有权人，有权利对房屋进行处分，其与沈阳满融经济区管理委员会签订的房屋拆迁货币补偿安置协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。故对李德镇、李明花、李鑫、马荐要求确认拆迁协议无效的主张亦不予支持。

一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李德镇、李明花、李鑫、马荐的诉讼请求。

案件受理费25059元（已预交），由李德镇、李明花、李鑫、马荐负担。

宣判后，李德镇、李明花、李鑫、马荐不服，向本院上诉称：一、原审法院不支持李德镇、李明花、李鑫、马荐对诉争的房屋所有权和宅基地使用权确认为李锡贤、周连英、李德镇、李明花、李鑫、马荐共同共有并进行分割的诉讼请求是认定事实错误，适用法律不当；二、原审法院认定李锡贤与沈阳满融经济区管理委员会签订的房屋拆迁货币补偿安置协议合法有效，是错误的；三、原审法院适用法律不当。

李锡贤、周连英辩称：同意原审判决，请求原审法院驳回上诉，维持原判。

沈阳满融经济开发区管理委员会辩称，同意原审判决，请求原审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院二审认为：根据物权法定的原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现被拆迁房屋登记的产权人及宅基地的使用证登记的使用人均为李锡贤，且李锡贤作为该诉争房屋的所有权人，其有权与沈阳满融经济区管理委员会签订房屋拆迁货币补偿安置协议书，此协议书系双方当事人真实意思表示，并不违反我国法律及行政法规的规定，属合法有效协议。另，李德镇、李明花、李鑫、马荐主张与李锡贤、周连英共同共有该诉争房屋及宅基地并应共同分割，但李德镇、李明花、李鑫、马荐未能提供确实充分的证据加以证明其主张，故本院不予支持。因此，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。

本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25059元，由李德镇、李明花、李鑫、马荐负担。

李德镇、李明花、李鑫、马荐再审期间称：原审不支持申请人对诉争的房屋所有权和宅基地使用权确认为双方共同共有并进行分割的诉请是认定事实错误，适用法律错误。原审认定李锡贤与沈阳满融经济区管理委员会签订的房屋拆迁货币补偿安置协议合法有效这一基本事实是缺乏证据证明的，因而是错误的。李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦再审答辩称：原审卷中的证据证明李锡贤周连英实际取得争议宅基地的时间为1970年，并不是申请人所称的1982年。1988年翻建房屋当事人有周连仲、周连发出庭作证证明当时翻建是李锡贤出资，房产证证明房屋所有权人是李锡贤夫妇，房证是物权凭证，原审判决正确。

马志、刘安阳再审答辩称：争议房屋系李锡贤和周连英所有，应分给子女。

沈阳满融经济区管理委员会未出庭应诉，且未提交书面答辩意见。

本院再审查明，李锡贤、周连英系夫妻关系，李德镇、李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦、李玉霞系李锡贤、周连英婚生子女。李德镇与李明花于1982年2月11日结婚。李鑫为李德镇与李明花于1982年12月7日生育。李鑫与马荐于2006年11月3日结婚。李锡贤于2013年4月9日死亡，周连英于2014年5月9日死亡。李玉霞于2012年7月13日死亡，李玉霞生前生育马志、刘安阳。本院追加李锡贤、周连英权利义务承受人李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦、马志、刘安阳为本案被申请人。

另查明，李锡贤与沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》中的补偿方案的依据是《沈阳满融经济区房屋及地上附着物征收补偿办法》，根据该办法第六条的规定，宅基地有证房屋征收补偿标准为：三环内补偿标准为5210元/平方米；三环外补偿标准为4915元/平方米。第七条规定宅基地内有证房屋产权面积的确定方式为：1.按房屋产权证面积；2.新版宅基地证（老宅基地证根据《土地法》及《辽宁省细则》认定为，换发新宅基地证后的批准面积为300平方米），按批准面积50%视为有房证。以上两项，可选择面积大的选项视为有证房。

本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，原审原告李德镇、李明花、李鑫、马荐主张坐落于沈阳市东陵区（现和平区）浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋为李德镇、李明花、李鑫、马荐、李锡贤、周连英共有。家庭共有财产是家庭成员在共同生活期间共同创造所得的财产。根据 1986年3月31日“发放宅基地使用证登记表”记载，原房屋建筑面积为74平方米，结构为土瓦，建房时间记载为1970年10月。出具于1988年5月18日的“村镇房屋建设许可证通知单”记载，“沈阳市东陵区浑河乡村镇建设办公室”同意李锡贤翻建房屋的申请，建筑面积为136.8平方米，并标明了房屋四至、四邻以及位置图。另根据李锡贤申请翻建房屋的申请记载，当时家庭人口为六口，建设性质为翻建，建筑面积为136.8平方米，村民委员会于1988年5月15日加盖公章，并明确记载“同意该户翻建平房136.8㎡，本年11月末必须完工。”乡政府相关部门也加盖了公章，并注明“按村规划翻建136.8㎡砖平房。”上述证据表明坐落于沈阳市东陵区（现和平区）浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋系1988年翻新建造。李德镇、李明花于1982年2月11日结婚，于1982年12月7日生育李鑫，1988年李锡贤、周连英、李德镇、李明花、李鑫在一个家庭共同生活，在没有证据证明当时已经分家析产的情况下，1988年翻建的房屋应认定为用家庭共同劳动收入所翻建，是因合法建造的事实行为设立物权，该房屋应属于家庭共有财产，李德镇、李明花主张确认争议房屋共有权成立。但由于李鑫在1988年当时年龄尚小，尚需要其他家庭成员照顾，亦无证据证明其对房屋翻建作出贡献，因此，李鑫无权主张其对房屋的共有权利。而马荐与李鑫于2006年11月3日结婚，未对房屋的翻建进行投入，马荐亦无权主张对争议房屋享有共有权利。

关于李德镇、李明花、李鑫、马荐主张对624平方米的宅基地共有的问题。共有是两个或两个以上单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。而根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”，因此，宅基地的所有权主体为集体组织，公民个人不能成为宅基地的所有权主体，宅基地同样不能成为个人共有的对象。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，宅基地系集体组织分给村民的土地使用权，并且以户为单位取得宅基地使用权。本案中，争议房屋所占用的宅基地是集体组织分给的以李锡贤为代表的一户家庭的宅基地使用权，原审原告无权要求确认该宅基地为共有。

关于李德镇、李明花、李鑫、马荐主张确认李锡贤、周连英与沈阳满融经济区管理委员会签订的《房屋拆迁货币补偿安置协议书》无效问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此规定可知，物权法对于不动产物权变动的原因与结果进行了区分的规定，判断物权变动合同是否生效，应该依照合同法来判断。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本条是对无权处分情形下买卖合同的效力的规定，即：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力。本案中，李锡贤未经作为争议房屋共同共有人李德镇、李明花的同意，擅自与沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》，将本案争议房屋进行处分，属于无权处分，该无权处分的合同行为虽不是买卖合同，但其处分争议房屋行为与买卖合同行为性质相同，该无权处分合同的效力应当参照上述司法解释关于无权处分合同效力的规定处理，因此，在没有证据证明李锡贤与沈阳满融经济区管理委员会签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》违反法律、法规强制性规定的情况下，该合同应当按照有效合同处理，李德镇、李明花、李鑫、马荐主张该合同无效的请求，本院不予支持。

关于李德镇、李明花、李鑫、马荐主张分割争议房屋及宅基地问题。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”家庭成员共有财产的形成，以家庭成员间的家庭共同生活关系的存在为前提，一旦家庭共同生活条件消灭，家庭共同财产也因此失去其存在的基础而随之消灭。但在本案原审中，家庭成员间仍然存在共同生活关系，共同共有关系并未终止，因此，本院再审亦不宜对作为家庭共有财产的房屋进行分割。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百五十二条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条的规定，判决如下：

一、撤销本院[2013]沈中民二终字第551号民事判决和沈阳市和平区人民法院 [2012]沈和民二初字第802号民事判决；

二、确认李德镇、李明花对坐落于沈阳市和平区浑河站乡后竞赛村面积136.8平方米房屋享有共有权；

三、驳回李德镇、李明花、李鑫、马荐其他诉讼请求。

一审、二审案件受理费50118元，由李德镇、李明花、李鑫、马荐承担25059元，由李玉琴、李玉梅、李玉珍、李玉玲、李玉彦、马志、刘安阳承担25059元。

本判决为终审判决。

 审    判   长　    甘国明

代理审判员　　戈利利

代理审判员　　徐    亮

 二0一五年三月三十日

书　记　员　   黄    卓