来源|风财讯 作者|武俊
64岁的李保田迎来人生中的第二春，出身寒门，初中毕业便辍学北漂，1998年创办涿州市天马建筑工程有限公司（天保集团前身），21年后，2019年的10月22日，天保集团通过港交所聆讯。预计11月11日在主板正式挂牌，股票代号1427。
即将敲钟的天保集团现状似乎并不乐观，上市的近两年，集团毛利率整体呈下降趋势，据悉，集团2016、2017毛利率分别为43.1%、50.8%，2018、2019毛利为30.3%、39.8%。
收入方面，2016—2018年天保集团总收益分别为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率41.5%；房地产板块开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。在诸多房地产公司中，天保依然属于体量偏小的那一拨。李保田的“宝”
在数次公开场合中，天保集团都在强调自己业务享受着“红利”，即便是在10月29日的天保集团香港IPO新闻发布会上，集团高管亦曾多次提及在国家战略下，河北及京津冀具有的潜力和机会，而“京津冀协同发展、雄安新区战略机遇及2022年冬奥会发展机遇，公司拥有良好的区位优势”。
成立逾20年，天保集团做到了涿州市最大的私有建筑公司及涿州第五大房地产开发商，目前建筑业务收入占比49.6%，地产业务收入占50.4%。
天保集团把“宝”押在了张家口。共计20个土地项目其中，13个项目位于张家口占比88.8%，7个项目位于涿州占比11.2%。
事实上，在关键的地利一环，天保集团的确有着先天性优势，自张家口被确认为冬奥会举办城市后，高铁开通在即、机场扩建等其他基础设施配套的加速配建已使当地房价翻了一番，
据张家口一位当地销售人员描述，冬奥会确定前的房价基本在5000元/平方米，确定冬奥会之后房价已翻了一倍，2017、2018年调控政策严厉，市区稳定在10000元/平方米，但冬奥会举办点崇礼区的房价还是在20000元/平方米。
不过据风财讯查阅招股书发现，在张家口目前价值最高的崇礼区集团并无布局，而其开发的张家口天保新城项目售价一直处于低位，其中2017第一期均价4604元/平，2018年一期均价降低至4521元/平，2018年二期均价为3399元/平。2018一季度一期4794元/平，二期3432元/平。此外，根据弗若斯特沙利文资料显示，就2017年物业销售收益来看，天保集团仅占据河北省市场份额0.24%。
冬奥会成就了张家口，然而，这种情况并没有持续很久，在上述销售人员提到的政策调控时期，政策遏制借冬奥会区域发展炒房，尽管回不到冬奥会之前的房价，但确实目前张家口的楼市已处于降温状态。而对于天保集团所说的政策红利，确实还有，只怕所剩不多。
此外，风财讯了解到，政策红利驱使，目前已有碧桂园、泰禾、当代置业等房企入局张家口，凭借自身品牌优势在当地均有项目落地，且售价均在10000+。
在大型房企入局张家口之后，天保集团张家口项目影响力是否减弱？以及如何应对外来头部房企对大本营张家口的冲击？针对上述问题，风财讯通过邮件联系天保集团，截至发稿，未收到回复。急切的融资需求
在公司紧随环京政策的指导下，今年天保开了除涿州和张家口之外的第三城，分别为1.51亿拿下位于空港的津滨保（挂）2018-18号地，楼面价2700元/平方米。4月25日，27亿元底价，拿得南开区天拖二期岁丰路东侧地块。拿地支出也使得集团资产净值大减，截至2019年4月30日，公司的资产净值由2018年底的16亿元减少为3.9亿元。
天保近三年的总收益分别为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率41.5%；房地产板块开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。收入仅为今年拿地的七分之一。
天保集团想要获得更多的粮草，资产净值减少的同时负债加大。2018年净负债率上升至41.4%。2017年净负债率为1.8%。负债一年增39.6%，截至2018年年底未偿还银行贷款9.14亿元，同比增长315.45%。虽然天保集团的净负债率相较同行处于低位，但是考虑到捉襟见肘的现金流（2017-2018年连续两年，天保集团的经营活动产生的现金流量净额为负，分别为-1.95亿元和-6.66亿元），天保依然在危险的边缘游走。
上市之前，天保集团贷款主要依靠银行，融资结构单一。上市之后，天保或许可以喘口气，在初次公开募股后，天保集团可获得4.78-6.2亿港元融资，其中，募集资金的50%约2.28亿港元将用于增加土地储备，20%约0.91亿港元用于在建房地产项目建设与未完成合同金额中的建筑项目，余下10%约0.46亿港元将用作营运资金及一般企业用途。
此外，需要注意的是天保集团曾经一度深陷“涿州巨额拖欠案”。据此前媒体报道，在天保集团中标总包单位的“涿州六合新村社区”项目中，天保集团涉嫌违法分包政府建设项目给涿州市银建建筑工程有限公司。事情原委为由天保建设集团出面中标，再由涿州市银建建筑工程公司与实际施工人签署《施工合同》，之后涿州市银建建筑工程公司被注销，最终，实际施工人所垫支工程款无处可要。
有媒体报道，在李保田事业奋斗期，曾因拖欠款的焦虑致寝食难安，身心交瘁，据说后因打高尔夫身体恢复好转，此后终生热爱高尔夫。
对于现在的天保，或许是在和时间赛跑，作为目前回款主力的张家口区域，赶在2020年冬奥会之前将项目完成去化是最好的选择，补充现金流加速拿地开发，冬奥会政策红利成天保关键一搏。
如今，李保田一杆将“天保集团”这颗球打到了港交所。未来，在河北打球的李保田港交所IPO之后，他的高尔夫场地会扩大吗？
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